回顾2022年，公募REITs在宏观政策框架中的重要性逐步提升，并取得累累硕果——REITs规则制度逐渐完善，形成可持续发展的路径基础；市场规模稳步扩大，资产类型持续丰富；整体表现稳中有进，已发行产品走势良好；长期投资价值获投资者认可，11只产品实现平稳解禁。

多家参与REITs项目的机构表示，预计2023年REITs新发规模实现翻倍，新能源等新品类项目整装待发；监管部门或将针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则；适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一。

REITs长期投资价值获得投资者认可，11只产品实现战略配售份额平稳解禁。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆告诉记者，流通份额的增加有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，且具有长期配置需求的投资者继续持有意向相对较强，为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

2022年，REITs整体表现稳中有进，已发行产品二级市场走势良好。

中金基金副总经理李耀光表示，REITs市场展现与权益、债券市场相关性较低的特点，在2022年震荡行情中整体表现良好。虽然疫情多点散发对REITs底层资产业绩扰动仍存，但整体经营仍呈一定韧性，REITs的稳健分红属性使其作为资产配置标的具有较强投资价值。

二级市场方面，中信证券首席经济学家明明介绍，根据中证REITs指数和中证REITs全收益指数，2022年1月4日至12月27日，REITs价格指数和全收益指数均跑赢万得全A，但跑输中债综合财富指数，REITs指数的收益波动率则介于股指和债指之间。若拉长时间维度来看，2021年9月30日至2022年12月27日，REITs的二级市场价格变动和分红分别为投资者带来4.68%和5.96%收益，其高分红特征较为明显。

多家参与REITs项目的机构表示，其管理的项目运营数据和二级市场表现均符合预期，催化各类投资者参与热情升温。

东吴基金公募REITs总部副总经理李军介绍，“东吴苏园产业REIT项目整体运营稳健，园区出租率稳中有升，呈现良好发展势头。”

中航基金不动产投资部人员表示，中航首钢绿能REIT运行稳健，即便受疫情影响，项目各项经营指标仍超预期，且吸引越来越多的投资者参与投资。

中金基金去年新增管理中金厦门安居REIT和中金安徽交控REIT两只产品，李耀光介绍，“相比2021年，2022年REITs产品发行获得各类投资者的关注度和认可度进一步攀升。两只新发项目战略配售获得产业投资者、保险机构、私募资管产品及银行理财产品的积极参与，公众投资者也踊跃认购。”

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平认为，已上市REITs项目经营稳健，且部分上市较长的产品还进行多次分红，净现金流分派率符合政策层面要求；同时，REITs整体流动性表现较好，超出市场预期。

新能源项目有望2023年上市

常态化发行有望延续。国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰近日公开表示，希望到2023年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。

李军介绍，近期，监管部门与市场做了一定沟通，预计后续会针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲预计，“2023年REITs新发规模预计实现翻倍，产业园区、保租房及能源类REITs数量将合计占新上市产品的比重过半。”

2023年，REITs底层资产类型有望进一步拓宽。证监会副主席李超近日表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

根据目前已发布公司公告及招标公告的REITs拟申报项目，竺劲预计，“我国REITs资产类型将扩充并丰富，风电、水电及光伏等新能源基础设施项目有望于2023年上市。”

在李耀光看来，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中提到的行业范围中，市政基础设施、新型基础设施、清洁能源等领域在2023年有望实现进一步突破。同时，监管部门明确鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，预计民营企业将在2023年实现更多REITs项目落地。

部分机构已积极筹备新品类REITs项目。李军介绍，东吴基金正积极推动轨道交通、供水等REITs项目的申报。

“2023年将有更多领域、更广区域的产品面市。”中航基金不动产投资部人员表示，公司在积极探索新能源、文化旅游等新领域项目的可行性。

上交所党委副书记、总经理蔡建春此前表示，“为尽快拓宽市场的广度和深度，应当加快建立多层次的REITs市场”。

探索建立多层次REITs市场将是今后一个时期加快推动REITs市场高质量发展的重要方面之一。李耀光认为，“以REITs作为标的的投资产品有望丰富。中证REITs指数已于去年12月15日面世，适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一。”

据《证券日报》