□青岛科技大学材料学院 金属222班 陈宣羽

引言：

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，其中一大亮点就是专门增设一章规定了居住权制度。这是贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，满足特定人群生活居住需要的重大突破，也是民法典物权编中的一大亮点。《中华人民共和国民法典》仅用第三百六十六条至三百七十一条法律条文，规定了居住权的内涵、设立方式、消灭及禁止性规定，实际上很难完整反映居住权制度的全貌。在有限的条文下，如何理解居住权的含义、界定居住权的内涵及权利边界，值得探讨。

一、居住权的含义及属性

居住权来源于古罗马法，居住权在罗马法体系中属于“人役权”的一种，是非所有人对他人所有的房屋进行居住、使用的权利。该制度系为解决家长去世后妻子和没有继承权等弱势群体居住问题而创设，后为法国、德国、日本等国和我国澳门地区借鉴和吸收并沿用至今，是传统大陆法系国家一项重要的物权制度。

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”上述规定明确了我国民法典体系下居住权的定义，即以满足生活居住为目的，对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权。在我国目前社会情况下，《民法典》规定居住权具有重大意义，能够发挥具体的功能，如有助于完善住房保障体系；为“以房养老”提供制度支持；保障征收拆迁安置中的居住权益；保障家庭成员对公房享有的居住权；以及充分提升房屋的利用效率。^⑴

从居住权的起源和民法典关于其含义的规定来看，我国民法典居住权兼具人役权和物权属性。首先，基于居住权的形成背景，居住权创设之初就具有对特定成员之保障的性质。从民法典第三百六十九条 “居住权不得转让、继承”及第三百七十条“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”的条文规定中可以看出，居住权往往对具有特定人身关系的自然人设定，具有较强的人身依附性，居住权人取得权利往往无需支付对价，只能由特定权利人享有，且权利存续期限一般为自然人的生存期限，该权益具有不可转让、不可处分性。因此，居住权具有浓厚的人役权属性。第二，居住权具有用益物权的属性。居住权由房屋所有权人以外的人享有，体现了房屋所有权的权能分离，且居住权也呈现出排他性物权的特征，对于设立了居住权的房屋，居住权人居住、使用房屋不受该房屋出售、转让、抵押等行为的影响。正是基于这种属性，居住权具有保护弱势群体的社会属性，为弱势群体的住房问题提供了法律保障。

二、居住权的设立方式

民法典在第三百六十七条至三百七十一条中规定了居住权的设立方式，主要为合同方式设立居住权或遗嘱方式设立居住权。

（一）以合同方式设立居住权

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求：（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”依前述规定，设立居住权需要房屋所有权人通过书面合同的方式与他人达成协议，且设立居住权的合同一般应包括上述规定的条款。其主要意思表示为房屋的权利人将房屋的占有、使用权出让给居住权人，居住权人表示接受。

（二）以遗嘱方式设立居住权

《中华人民共和国民法典》第三百七十一条规定，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”以遗嘱方式设立居住权即立遗嘱人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠两种形式。民法典中对于以遗嘱方式设立居住权并未作具体的规定，而是笼统的规定参照适用关于合同设立居住权的有关规定。以遗嘱方式设立居住权除设立原因不同之外，在物权属性、权利内容、权利限制、权利消灭原因等方面与以合同方式设立居住权基本相同。也需明确居住权主体、房屋情况、居住权期限以及不得转让、继承等限制条件。

（三）居住权自登记时设立

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”从该条款的规定来看，我国对于居住权的设立采用的是登记生效的物权变动模式，即居住权合同签订后，居住权并不当然设立，只有当事人持居住权合同到不动产登记机关登记后，居住权方能设立^⑵。

三、关于居住权制度的几点思考

“让全体人民住有所居”，《民法典》增设居住权制度是社会与时俱进的产物，有利于进一步完善住房保障体系。其背后蕴含的价值理念是保障生存权的基本需求，充分体现了社会保障功能。但居住权制度生效至今尚不足两年，从目前实践中涉及居住权的纠纷以及处理情况来看，居住权制度尚有结合相关法律规定及司法实践思索、探讨的空间。

（一）关于居住权主体的范围问题

居住权在设立之初即具有浓厚的人身属性，从目前司法审判中涉及纠纷的情况来看，居住权纠纷案件也多发生于存在亲属关系的当事人之间，故而有观点认为居住权人通常应为与房屋所有权人存在特定人身关系的自然人。我国民法典中并未对居住权主体的认定类型及范围予以明确。从法律规定本身来看，居住权制度的立法初衷系解决特定关系人的居住生活需要，且以无偿为限，故应不包括法人和非法人组织这些生产、经营主体。但随着时代的发展，作为一种使用权且有有偿发展的趋势，比如未来可能涉及到的以房养老问题，是否需要对居住权的主体做扩大解释，需要理论界和实务界进一步的探讨。此外，居住权人是否必须与设立人或者权利人具有特定的人身关系，也存在一些争议。部分学者认为：“居住权对社会弱者的保护，并不限于近亲属之间，其他与房屋所有人有着某种非直系亲属性质的生活关系之人，只要房屋所有人有此意愿，便可以为其设立居住权”^⑶。这些问题，都需要通过立法或者在司法实践中进一步的明确、理顺。

（二）居住权的权利内容与边界问题

从前述分析来看，居住权的主要权利内容即对他人住宅所享有的占有、使用的权益。从权利的具体行使而言，居住权人占有、使用住宅的过程中，能否对于房屋进行必要的改建、装修等行为，上述行为虽然可以理解为更好的使用住宅，但一旦出现纠纷，如何对于行为的合理性、必要性作出认定，需要进一步在实践中予以细化。且权利与义务相依相生，居住权人在享有占有使用权的同时，其对于住宅是否亦负有相应的管理和维护的义务。比如妥善保管房屋，不随便改变房屋结构和用途等义务。对于住宅使用过程中产生的必要的管理费用，比如物业费、水电费等，应如何承担的问题。在司法实践中，有关居住权的问题日益增多。

另外，居住权与其他权利是否会产生冲突。对于居住权所有人来说，为他人设立居住权实质上是将其对于住宅基于所有权所享有的权益让渡出一部分，其对因此造成的对权利行使的制约和不利影响应是知悉及认可的。但实践中，对于设立居住权的房屋享有其他权益的第三人，比如债权人、抵押权人，其相关权益的实现必然会受到居住权的制约。一套设立了居住权的住宅，在债权人申请执行时，是否会阻碍执行目的的实现，在债权人债权实现和居住权人居住权保障之间，如何进行价值取舍和制度设计，需要在立法和司法实践中进一步探索。

（三）与居住权登记相关的事项还需明确

民法典在居住权的相关规定中仅规定了设立居住权需要登记，但并未明确规定登记机关、登记主体、登记内容等。从登记这一行为的角度来说，其间必然涉及到行政审查的权限及边界设定问题。居住权的设立属于民事法律行为，其设立、变更、终止均取决于民事主体的意思自治，受我国民事法律制度的约束，一般不涉及公权力。而居住权的登记则涉及到行政审批或者确认的行为，相关登记机构是否需要对于合同主体适格、房屋符合住宅用途等事项进行审查，目前并没有明确的标准和要求。并且，居住权的设立行为是否合法有效，应系在民事法律体系中予以评价，作为登记机关，在该问题上，是否具备审查能力？我国的房地产市场体制本身并不完善，居住权的设立在客观上往往存在虚化所有权的负外部性现象，如果审查不严，可能出现滥用居住权的问题，但如果直接进行实质性审查，则可能超越行政审查的边界。在目前相关制度尚不完备的情况下，必然导致登记机关难以确定对于居住权登记的审查权限及边界，也将导致当事人在登记居住权的过程中存在一些现实阻碍。

民法典设立居住权制度，为“住有所居”的价值取向提供了新的制度安排和法律保障，具有重要的社会意义和法治意义。这一制度为老百姓解决居住问题提供了多样化的选择，也为多主体供给、多渠道保障的新时代住房体系建设打开了新的途径。但一项新制度的诞生，也必然会对相关权利主体的权利行使产生一系列后续影响。目前关于居住权的规定仍显粗疏，与之相配套的规则体系尚未完整构建，实践中如何把握居住权的适用也存在颇多争议，仍需通过理论界和实务界进一步的探索和研讨，也期待与居住权相关的制度体系能够进一步构建和细化，切实保障人民的居住生活权益。

注释：

（1）王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊:2019(7).

（2）马强.民法典居住权规定所涉实务问题之研究[J].法律适用:2022,(5).

（3）郭传挺.居住权制度的实务现状与思考[J].天衡研究.2021.9.

参考文献：

[1]陈华彬.人役权制度的构建--兼议我国《民法典物权编（草案）》的居住权规定 [J].比较法研究，2019,(2):55.

[2]申卫星、杨旭.中国民法典应如何规定居住权.[J]比较法研究,2019,(6):65-83.

[3]王玲、唐静静.居住权合同纠纷裁判规则探析——以居住权合同的自由与边界为分析视角[J].北京审判:2022.2.

[4]葛媛媛.遗嘱设立居住权的司法适用[J].北京审判:2022.10.